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2019年一季度房地產行業新變化之思考

2019/6/8 14:39:16發布6次查看發布人:
2019年一季度,房地產政策層面熱鬧紛呈:兩會強調“夯實地方主體責任”,部分城市已出現調控局部性松動,央行數次降準信貸層面有所放松,房地產稅立法將穩步推進,粵港澳大灣區規劃落地……然而政策利好并未完全扭轉地產行業“頹勢”:1-2月商品房銷售面積同比下降3.6%,因傳統春節影響,新開工面積與土地購置面積增速也均大幅下滑,僅房地產開發投資額同比上漲11.6%,增速繼續提升2個百分點。成交結構性分化加劇:一線和核心二線城市出現“回暖”征兆,而三四線因前期需求透支嚴重,回調壓力巨大。
在當前形勢下,2019年調控政策能否“全面松綁”,對行業的刺激性作用能有多大?房地產稅立法穩步推進,年內又將有怎樣的新進展?價值回歸,購房行為趨于理性,三四線城市是否又將進入新一輪的去庫存周期?土地市場量縮價漲,未來一年又有哪些城市將成為熱門的投資區域?面臨低迷的市場,房企在低價走量還是有質量增長間又該如何抉擇?一系列問題留待市場給出真正的答案……
政策:一季度政策依舊維穩
下半年或將逐步放開“四限”
一季度,房地產政策層面熱鬧紛呈,兩會作為政策風向標,引發市場廣泛關注,主要涉及房地產市場形勢、調控政策、金融政策、房地產稅立法、新型城鎮化和居民購房能力等6大方面。多省市公布2019年棚改計劃開工量,整體有升有降,結合市場實際情況,不排除“計劃減量、實際超量”的可能性。粵港澳大灣區規劃給漸顯疲態的中國經濟注入一針強心劑,核心引擎在于香港、澳門、深圳和廣州4大中心城市,前海、南沙和橫琴將成改革試驗田及發展高地。珠海、濟南、阜陽等布局松綁“四限”,海口、南京、西安等調降人才落戶門檻,但并不等同于調控政策實質性轉向。
展望未來,為了避免陷入“一降就放、一放就漲”的惡性循環,疊加3月市場回暖,政策寬松預期將有所減弱。不過,2019年調控政策微調放松已在預期之中,預計上半年整體維穩,因城施策、分類指導,夯實地方政府主體責任;下半年壓力城市將逐步放開調控,“四限”政策皆有放松可能性。
1.“因城施策”、“平穩發展”仍是2019年調控的主基調
聚焦2019年“兩會”,主要涉及房地產市場形勢、調控政策、金融政策、房地產稅立法、新型城鎮化和居民購房能力等6大方面。具體而言:
其一,房地產市場形勢:從“堅決遏制房價過快上漲”到“防止房市大起大落”。“兩會”期間住建部部長王蒙明確表示,保持政策連續性和穩定性,防止房市大起大落,2019年將繼續促進房地產市場平穩健康發展。2018年下半年以來,樓市、地市頻現轉冷特征,多數城市去化率均有不同程度的回落,部分城市更是以價換量。基于未來樓市預期的轉變,房地產行業的調控目標已經由“堅決遏制房價過快上漲”轉向“防止房市大起大落”。
其二,房地產調控政策:平衡穩增長與防風險關系,調控強調地方主體責任。“兩會”特別提出了“三穩”即穩預期、穩增長、調結構,并要處理好“三重關系”,意即統籌好國內與國際的關系,平衡好穩增長與防風險的關系,處理好政府與市場的關系。就房地產市場而言,“房住不炒、因城施政”的主基調并不會發生根本改變,在支持居民自住以及改善性購房需求的同時,著力打壓投資、投機性需求。與此同時,中央會將更多的政策自主權下放給地方政府,根據各城市市場實際情況,地方政府可以及時調整政策走向,以便提高政策的針對性以及有效性。
其三,房地產金融政策:信貸適度寬松糾偏,企業去杠桿居民穩杠桿。2019年將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策,與2018年略有不同,今年會適度提升赤字率來滿足企業減稅和保障民生的雙重需求。區別于大水漫灌式強刺激,未來信貸政策還是要松緊適度,正如政府工作報告所示:不能只顧眼前,采取損害長期發展的短期強刺激政策,產生新的風險隱患;結構性去杠桿的目標要把企業的杠桿率明顯降下來,同時要把居民家庭的杠桿率穩住。聯系到2019年初央行降準1個百分點,凈釋放增量信貸資金約8000億元,意在維持銀行間市場流動性合理充裕。預計2019年貨幣政策中性偏積極,年內再降準可能性頗高,定向降息而非全面性降息,著力緩解小微企業融資難、融資貴的困境。
其四,房地產稅立法:正穩步推進立法,2020年或將提交審議。房地產稅乃是房地產長效機制的重要組成部分,落地執行已是大勢所趨。不過,考慮到立法程序的復雜性,預計2020年房地產稅法草案將提交審議。盡管房地產稅利于增加住房供應,但由于核心一二線城市人口長期凈流入,供求不平衡問題難以實質性解決。而在實際征收環節,目前上海、重慶試點房產稅兩種模式或有一定的借鑒意義,上海對增量房源征稅,新購住房應繳納一定比例的房產稅;重慶則對存量房源征稅,主要涉及主城九區的高檔住房。我們認為未來房地產稅征收或將秉持“先易后難、穩步推進”的策略。正基于此,對房地產稅立法不該風聲鶴唳,作為一項基本制度性、系統性的長效措施,其對市場和行業的影響必將是長期的。
其五,新型城鎮化:加快農業人口轉移,促進京津冀、粵港澳等區域協調發展。就三農問題,政府工作報告提出全面深化農村改革,抓好農業轉移人口落戶。一方面,有助于緩解農村“人少地多”的情況,盤活閑置土地,以期增加農民收入;另一方面,有助于提升城鎮化發展質量,促進農村多余的人口市民化,從而為城市房地產市場發展提供需求支撐。值得一提的是,粵港澳大灣區、一帶一路、京津冀協同發展等這些國家級發展戰略的出臺,對于區域房地產市場發展無疑是大有裨益,交通、經濟、產業等快速發展,高素質人才大量引進,有望給房地產市場提供需求支撐。可以預想,隨著同城化建設的逐步加速,未來房地產市場競爭格局將逐步由單一城市向城市群演變,人口流動也將不再局限于小城市向核心一二線單向遷移,更多的將是城市群內部流動和城市群之間的轉移。
其六,居民購房能力:以減稅降負、保就業提升收入,增強居民購買力。減稅乃是“兩會”政府工作報告的關鍵詞,企業層面普惠性減稅與結構性減稅并舉,個人層面落實好新修訂的個人所得稅法,使符合減稅政策的約8000萬納稅人應享盡享。不得不說,此舉對于刺激房企投資積極性,提升居民購買力等都大有裨益。另外,政府積極提出要著力促進就業創業,今年首次將就業優先政策置于宏觀政策層面,對就業的重視程度可見一斑。
2、多省市棚改目標有升有降,“計劃減量、實際超量”可能性頗高(略)
3、粵港澳大灣區“四輪驅動”,或成為長三角一體化等城市群規劃模板(略)
4、珠海、濟南、阜陽等局部松綁四限,但調控政策尚未實質寬松(略)
5、多城調降人才落戶門檻,購買力透支情況下刺激樓市效果有限(略)
6、展望:一線回暖使政策寬松預期減弱,但逐步放松“四限”大勢不變
3月,北京、南京、蘇州、合肥、上海等部分城市成交量明顯回升,其對市場預期影響有利有弊。一方面,好處在于市場看到希望,房企在加緊推售、搶收業績的同時,勢必將加大土地投資力度,近期福州、蘇州等市土拍轉暖即是明證。另一方面,在于政策寬松預期減弱,尤其是一線城市,土地供應長期受限,疊加市場需求依舊堅挺,長期來看房價猶存一定的上漲壓力,鑒于政策松綁容易陷入“一放就漲”循環,政策維穩概率上升。
但與此同時,一季度的市場回暖仍僅局限于部分核心一、二線城市,持續時間周期也尚存疑。當前房地產行業整體尚處下行調整期,尤其是三四線城市依舊面臨較大的下行壓力,2019年調控政策微調放松已在預期之中。
預計2019年上半年調控政策仍將延續整體維穩的主基調,部分壓力城市將率先適度微調放松,譬如調降人才落戶門檻,支持單身、離婚家庭購房等;下半年廈門、大連、濟南、合肥等壓力城市將逐步放開調控,“四限”政策皆有放松可能性。當然,倘若2019年市場調整幅度超預期,甚至降價潮、高庫存風險等現象重演,屆時壓力城市有望加快放松調控節奏,時間節點也將大為提前,以期抵御市場下行風險,更好地實現穩房價、穩地價、穩預期的調控目標。
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